Co wolno, a czego nie w ogródku pod blokiem. Ważne zasady i przepisy

Choć wizja własnego ogródka pod oknem kusi wielu mieszkańców parterów, rzeczywistość prawna jest znacznie bardziej złożona. Teren wokół budynku wielorodzinnego stanowi bowiem nieruchomość wspólną, a więc należy do wszystkich współwłaścicieli lokali. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy z nich ma prawo korzystać z tej przestrzeni, ale tylko w sposób zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

A zatem samowolne zagospodarowanie gruntu - choćby w dobrej wierze - może zostać zakwestionowane przez zarząd wspólnoty czy spółdzielni. Nawet wieloletnia pielęgnacja rabatek nie daje lokatorowi prawa własności, a przy sprzedaży mieszkania ogródek nie przechodzi automatycznie na nowego nabywcę.

W celi uzyskania zgody na założenie przyblokowego ogródka, w pierwszej kolejności musimy złożyć pisemny wniosek, w którym należy wskazać dokładny fragment gruntu oraz przedstawić plan jego zagospodarowania. Spółdzielnia rozpatruje go zwykle na posiedzeniu zarządu, czasem po konsultacji z radą nadzorczą, natomiast we wspólnotach mieszkaniowych decyzja zapada w formie uchwały właścicieli lokali. To właśnie uchwała lub umowa dzierżawy stanowi podstawę do wyłącznego korzystania z części wspólnej. Brak formalnej zgody może skutkować cofnięciem prawa do ogródka, ale także roszczeniami finansowymi wobec lokatora.

Powinniśmy również pamiętać, że zarządcy nieruchomości często stawiają dodatkowe warunki w postaci zakazu sadzenia drzew o rozbudowanym systemie korzeniowym, czy ograniczeń dotyczących małej architektury. Dlatego najlepiej już na etapie wniosku przedstawić szczegółowy projekt: jakie rośliny planujemy posadzić, czy teren będzie ogrodzony, a jeśli tak - to w jaki sposób. Spółdzielnie i wspólnoty chętniej akceptują rabaty kwiatowe czy ziołowe, które podnoszą estetykę osiedla, niż intensywnie użytkowane ogródki warzywne, mogące wpływać na wygląd i funkcjonalność przestrzeni wspólnej.

Przepisy prawa nie określają szczegółowych list gatunków, które można zasadzić w ogródku pod blokiem, ale praktyka i regulaminy wspólnot mieszkaniowych wyznaczają jasne granice. Najbezpieczniejsze są rośliny ozdobne - kwiaty sezonowe, byliny czy krzewy o niewielkim rozroście, które nie ingerują w fundamenty i nie zacieniają nadmiernie sąsiednich mieszkań.

Ogromną popularnością cieszą się hortensje, lawendy czy róże parkowe, które zdobią przestrzeń i jednocześnie przyciągają owady zapylające. Coraz częściej mieszkańcy decydują się również na ogródki użytkowe - zioła, sałaty, pomidory koktajlowe czy jarmuż. To część szerszego trendu "urban gardening", który rozwija się w całej Europie i staje się odpowiedzią na potrzebę bliskości natury w zurbanizowanym otoczeniu.

Warto podkreślić, że niskie drzewa owocowe - jabłonie kolumnowe czy wiśnie szczepione na karłowych podkładkach - zostaną zaakceptowane tylko wtedy, jeśli nie zagrażają instalacjom podziemnym ani elewacji budynku. Z kolei rośliny wydzielające intensywne zapachy lub wymagające stosowania chemicznych środków ochrony mogą zostać zakazane przez wspólnotę.

Co ciekawe, badania przeprowadzone w 2019 roku przez Uniwersytet Exeter i Uniwersytet Wiedeński wykazały, że regularny kontakt z zielenią w miejscu zamieszkania obniża ryzyko depresji i chorób sercowo-naczyniowych, a także poprawia ogólne samopoczucie mieszkańców miast. Podobne wnioski płyną z badań z Uniwersytetu Northumbria z 2019 roku, które dowiodły, że przydomowe ogródki znacząco zwiększają bioróżnorodność w przestrzeni miejskiej, wspierając populacje owadów zapylających i ptaków.

Lista ograniczeń w przyblokowych ogródkach jest długa i wynika zarówno z przepisów prawa, jak i regulaminów wspólnot mieszkaniowych. Najczęściej zakazuje się:

• sadzenia drzew wysokopiennych, których systemy korzeniowe mogą uszkodzić instalacje podziemne;
• sadzenia gatunków inwazyjnych: takich jak robinia akacjowa czy rdestowiec japoński - ich uprawa w przestrzeni publicznej jest formalnie zabroniona na mocy Rozporządzenia Ministra Środowiska z 9 września 2011 r.;
• samowolnej ingerencji w teren: betonowania fragmentów gruntu, stawiania altan czy domków narzędziowych bez zgody wspólnoty. Takie działania mogą zostać potraktowane jako samowola budowlana, co grozi nakazem rozbiórki i karami finansowymi;
• rozpalania ognisk i grillowania: przepisy przeciwpożarowe i regulaminy wspólnot nie pozostawiają tu miejsca na wyjątki.

Równie istotne są ograniczenia związane z ochroną zdrowia i bezpieczeństwa. W listopadzie 2023 roku Komisja Europejska przyjęła Rozporządzenie Wykonawcze (UE) 2023/2660, które odnowiło dopuszczenie glifosatu do użytku na kolejne dziesięć lat, ale jednocześnie wprowadziło surowsze warunki jego stosowania. Zakazano używania tej substancji do desykacji upraw, a państwom członkowskim pozostawiono możliwość dodatkowego ograniczania jej użycia w przestrzeniach publicznych - takich jak parki, place zabaw czy tereny osiedlowe.

Oznacza to, że w ogródkach przy blokach nie powinno się stosować herbicydów zawierających glifosat, zarówno z uwagi na przepisy lokalne, jak i potencjalne zagrożenie dla zdrowia dzieci oraz zwierząt domowych. Analizy przeprowadzone w 2022 roku przez University of California wykazały, iż stosowanie chemicznych pestycydów w przestrzeniach miejskich znacząco obniża bioróżnorodność i przyczynia się do spadku populacji owadów zapylających. Zamiast chemii warto sięgnąć po naturalne metody ochrony roślin

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła od 2025 roku szereg zmian, które bezpośrednio dotyczą mieszkańców bloków i osiedli. Ogrodzenia do wysokości 2,2 m nie wymagają pozwolenia na budowę, jednak w przypadku terenów wspólnych konieczna jest zgoda zarządcy lub wspólnoty. Co istotne, ustawodawca zakazał stosowania niebezpiecznych elementów, takich jak drut kolczasty czy tłuczone szkło, poniżej tej wysokości - chodzi o ochronę pieszych, dzieci i zwierząt. Nowe regulacje obejmują także furtki i bramy: nie mogą otwierać się na zewnątrz działki, a ich minimalna szerokość przy budynkach wielorodzinnych wynosi 0,9 m, co ma zapewnić dostępność osobom starszym i osobom z niepełnosprawnościami.

Szczególne znaczenie mają przepisy dotyczące altan i małej architektury. Konstrukcje rekreacyjne o powierzchni do 35 m² można postawić bez pozwolenia, ale tylko dwie na każde 500 m² działki. Jeśli jednak altana zaczyna przypominać domek działkowy - murowany, zamknięty i z instalacjami - traktowana jest już jako budynek gospodarczy i wymaga zgłoszenia lub pozwolenia. Podobnie jest z pergolami, ławkami czy oczkami wodnymi: dopóki mieszczą się w granicach tzw. małej architektury, nie wymagają formalności, ale ich przekroczenie grozi uznaniem inwestycji za samowolę budowlaną.

Nawet najbardziej zadbany ogródek pod blokiem może wywołać napięcia, jeśli jego użytkownik zapomni o otoczeniu. Najczęstsze skargi dotyczą hałasu związanego z pracami ogrodniczymi, intensywnego zapachu kompostu czy podlewania w godzinach wieczornych, które potrafi zalać balkony sąsiadów. W takich sytuacjach sprawdza się prosta zasada: "żyj i daj żyć innym". Regularne usuwanie chwastów, utrzymywanie porządku i rezygnacja z chemicznych środków ochrony roślin na rzecz naturalnych preparatów - np. wyciągu z pokrzywy na mszyce - poprawiają relacje sąsiedzkie, ale też wspierają zdrowie mieszkańców.

Powinniśmy również pamiętać, że prawo chroni nie tylko właściciela ogródka, ale i jego sąsiadów. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, każdy użytkownik nieruchomości ma obowiązek powstrzymać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Oznacza to, że rośliny nie mogą nadmiernie zacieniać okien, zapach kompostu nie powinien być uciążliwy, a podlewanie nie może powodować zalewania chodników czy balkonów. Ogródek pod blokiem powinien być zatem estetyczny i neutralny dla otoczenia - wówczas stanie się miejscem odpoczynku dla wszystkich sąsiadów, a nie zarzewiem konfliktów.

Odpowiedzialność za ogródek przy bloku to temat, który często wywołuje spory, ponieważ dotyka zarówno prawa własności, jak i codziennego współżycia sąsiedzkiego. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego, kto wyrządził szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia. A więc jeśli gałęzie posadzonych krzewów porysują zaparkowany samochód albo źle zamocowane ogrodzenie spowoduje potknięcie przechodnia, odpowiedzialność ponosi osoba, która ogródek urządziła. Spoczywa na nie zarówno obowiązek pielęgnacji roślin, jak i stała kontrola stanu technicznego ogrodzenia i elementów małej architektury.

Jeśli natomiast ogródek został wydzierżawiony na podstawie umowy, pełna odpowiedzialność za jego utrzymanie oraz ewentualne szkody spoczywa na lokatorze. W sytuacji, gdy zgoda wspólnoty ma jedynie charakter ustny lub nieformalny, zakres odpowiedzialności staje się mniej oczywisty - część obowiązków może obciążać użytkownika, a część wspólnotę. Jednak niezależnie od formy zgody, szkody wyrządzone osobom trzecim, czyli np. uszkodzenie samochodu przez złamaną gałąź czy potknięcie się przechodnia o źle zamocowane ogrodzenie, mogą prowadzić do roszczeń cywilnych. Brak formalnej umowy nie tylko utrudnia rozstrzygnięcie takich sytuacji, ale też znacząco zwiększa ryzyko sporów i nieporozumień między mieszkańcami.

Warto dodać, że odpowiedzialność za ogródek nie ogranicza się wyłącznie do prawa cywilnego. Analizy przeprowadzone w 2019 roku przez Heidelberg University w ramach projektu dotyczącego konfliktów sąsiedzkich w przestrzeni wspólnej wykazały, że brak jasnych zasad użytkowania terenów zielonych przy blokach jest jedną z najczęstszych przyczyn sporów w budynkach wielorodzinnych, a w konsekwencji prowadzi do postępowań sądowych i pogorszenia relacji społecznych. Dlatego ogródek pod blokiem powinien być traktowany nie tylko jako prywatna przestrzeń relaksu, lecz także jako element wspólnego dobra.

Źródła: Kodeks Cywilny, ResearchGate