Czy wolno zbudować pergolę lub altankę przy bloku? Decyduje jeden szczegół

Ocena możliwości postawienia altany lub pergoli zaczyna się od ustalenia statusu prawnego ogródka. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, co często obejmuje także teren wokół mieszkań na parterze. Nawet jeśli w akcie notarialnym pojawia się zapis o wyłącznym korzystaniu z ogródka, najczęściej jest to jedynie podział do używania, a nie przeniesienie własności tej części gruntu. Taki sposób korzystania określa się jako tzw. podział quoad usum, który porządkuje użytkowanie, ale nie daje prawa do samodzielnego dysponowania terenem na cele budowlane.

Drugim istotnym ograniczeniem jest art. 206 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że każdy współwłaściciel może korzystać z rzeczy wspólnej tylko w takim zakresie, jaki da się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że ustawienie stołu, skrzyń ogrodowych czy lekkiej pergoli bez trwałego mocowania zwykle mieści się w granicach zwykłego korzystania. Inaczej oceniana jest już altana osadzona na fundamencie, zabudowana konstrukcja albo stałe zadaszenie, ponieważ taka ingerencja zmienia sposób korzystania z części wspólnej.

Kluczowe znaczenie ma także art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, który wskazuje, że czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały wszystkich właścicieli. Do takich czynności zalicza się m.in. zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, co w realiach osiedli obejmuje trwałe zagospodarowanie ogródka poprzez budowę altany lub pergoli związanej z gruntem. Nawet jeśli sama konstrukcja mieści się w uproszczonych procedurach Prawa budowlanego, to inwestor nadal musi wykazać podstawę do dysponowania nieruchomością.

Najmniej wątpliwości budzą elementy, które nie mają charakteru trwałej zabudowy i nie ingerują w grunt. W tej kategorii mieszczą się przede wszystkim meble ogrodowe, skrzynie, donice, lekkie pergole bez kotwienia, parasole czy sezonowe pawilony, które można w każdej chwili usunąć bez śladów w podłożu. Takie rozwiązania są traktowane jako zwykłe korzystanie z ogródka, o ile nie naruszają regulaminu wspólnoty i nie utrudniają korzystania z przestrzeni innym mieszkańcom. Granica pojawia się w momencie, gdy konstrukcja zaczyna być trwale związana z gruntem, ma własne posadowienie albo tworzy stałą zabudowę.

Prawo budowlane przewiduje wprawdzie uproszczenia dla części takich obiektów, ale nie rozwiązuje problemu własności gruntu. Art. 29 tej ustawy wskazuje, że niektóre wolnostojące altany, wiaty czy budynki gospodarcze do 35 m² mogą być realizowane bez pozwolenia na budowę, przy zachowaniu określonych limitów i warunków. Nie oznacza to jednak pełnej swobody, ponieważ inwestor musi wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co w przypadku ogródka będącego częścią wspólną wymaga zgody wspólnoty.

Największe szanse na akceptację mają lekkie, otwarte konstrukcje, które nie zmieniają funkcji ogrodu. Pergole bez fundamentów, ażurowe zadaszenia czy elementy wspierające rośliny są znacznie łatwiejsze do uzasadnienia niż pełne altany, konstrukcje oszklone albo zabudowy przypominające dodatkowe pomieszczenie. W ich przypadku pojawia się nie tylko kwestia zgody wspólnoty, lecz także konieczność sprawdzenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przepisami techniczno-budowlanymi oraz ewentualną procedurą zgłoszenia.