Kto powinien sprzątać klatkę, gdy wspólnota nie zatrudnia firmy?

W budynkach wielorodzinnych utrzymanie czystości w częściach wspólnych - klatkach schodowych, korytarzach, windach, wiatrołapach czy garażach - jest obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a nie dowolną inicjatywą mieszkańców. Ramy wyznacza Ustawa o własności lokali: właściciele mają prawo korzystać z przestrzeni wspólnych, lecz równocześnie są zobowiązani do współuczestniczenia w kosztach ich utrzymania, zazwyczaj w formie opłat administracyjnych uchwalanych przez wspólnotę. A zatem nawet jeśli nie ma zewnętrznej firmy sprzątającej, obowiązek zapewnienia porządku musi zostać zorganizowany przez zarząd oraz zatwierdzony uchwałą właścicieli lokali.

Gdy wspólnota decyduje się na model "sprzątamy sami", powinna jasno opisać zasady:

• zakres czynności (np. zamiatanie, mycie, dezynfekcja poręczy, utrzymanie czystości przed wejściem, sezonowe prace przy błocie i śniegu);
• częstotliwość sprzątania;
• odpowiedzialność za wykonanie prac.

Sprzątanie może być zlecane odpłatnie osobom prywatnym, współmieszkańcom lub realizowane w systemie dyżurów tylko wtedy, gdy istnieje dobrowolna zgoda i uchwała regulująca rozliczenia oraz sposób egzekwowania jakości. Dobrą praktyką jest też doprecyzowanie odpowiedzialności cywilnej i ubezpieczenia, zwłaszcza przy zleceniach indywidualnych, aby ewentualne szkody (np. zalanie podczas mycia) były objęte polisą OC wykonawcy.

Wspólnota może oczywiście wrócić do profesjonalnej usługi - zewnętrzne firmy zapewniają standardy, harmonogramy, środki czystości i kontrolę jakości, a koszty wykazuje się w funduszu eksploatacyjnym.

Zgodnie z Ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., właściciel mieszkania korzysta z części wspólnych, ale równocześnie zobowiązany jest do współfinansowania ich utrzymania. Artykuł 14 tej ustawy jednoznacznie wskazuje, że do kosztów zarządu zalicza się wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Oznacza to, że każdy lokator ponosi odpowiedzialność finansową za sprzątanie, lecz nie ma obowiązku osobistego wykonywania tych czynności. Obowiązek ten można realizować poprzez opłaty na rzecz wspólnoty, która następnie decyduje o sposobie organizacji prac porządkowych.

Wspólnoty mieszkaniowe często wybierają rozwiązania hybrydowe: część obowiązków zlecają profesjonalnym firmom sprzątającym, a drobne prace sezonowe, takie jak odśnieżanie czy pielęgnacja zieleni, mogą być wykonywane przez mieszkańców w ramach dobrowolnych akcji. Takie podejście obniża koszty i sprzyja integracji sąsiedzkiej.

W niektórych wspólnotach w Polsce wciąż funkcjonuje system dyżurów sprzątania, jednak jego skuteczność zależy od dobrej woli mieszkańców i nie ma podstawy prawnej do egzekwowania go siłą. Ostatecznie więc każdy lokator odpowiada za czystość w budynku przede wszystkim poprzez regularne opłaty, a nie przez obowiązkowe dyżury z mopem w ręku.

Jednym z najczęstszych źródeł konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych jest próba narzucenia właścicielom obowiązku osobistego sprzątania części wspólnych. Choć na pierwszy rzut oka może się to wydawać sprawiedliwym rozwiązaniem, przepisy prawa jasno wskazują, że wspólnota nie ma podstaw, by zmusić kogokolwiek do świadczenia pracy fizycznej na rzecz nieruchomości. Uchwały nakładające takie obowiązki bywają zaskarżane, a sądy w zdecydowanej większości przypadków przyznają rację właścicielom, którzy sprzeciwiają się tego typu praktykom.

Drugim obszarem sporów są nierówne obciążenia kosztami. Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy właściciel ponosi wydatki proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości. Wynika więc z tego, że większe mieszkanie generuje wyższe opłaty. Jednak w ostatnich latach pojawiły się projekty legislacyjne zakładające możliwość dodatkowego obciążenia właścicieli, których lokale generują ponadprzeciętne koszty eksploatacyjne, np. w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Takie rozwiązanie miałoby na celu wyrównanie obciążeń i ochronę pozostałych mieszkańców przed ponoszeniem kosztów wynikających z intensywnego użytkowania budynku.

Częstym powodem sporów jest także zakres prac porządkowych. Pojęcie "utrzymania czystości" nie ogranicza się wyłącznie do klatek schodowych - obejmuje również chodniki, tereny zielone, a zimą także odśnieżanie. Wspólnoty często wprowadzają regulaminy, które precyzują te obowiązki, jednak nie mogą one nakładać na właścicieli zobowiązań wykraczających poza ustawę.