Po śmierci żony lub męża dom jest za duży. Co można z nim zrobić?
Śmierć współmałżonka zmienia codzienność i sposób patrzenia na wspólny dom. Budynek, który przez lata był centrum rodzinnego życia, może nagle stać się kosztowny, trudny w utrzymaniu i pełen pustych pomieszczeń. Nie trzeba jednak podejmować decyzji natychmiast. Najpierw należy uporządkować sprawy spadkowe, a dopiero później rozważyć sprzedaż, zamianę, wynajem albo przekazanie nieruchomości bliskim.
Spis treści:
- Najpierw trzeba ustalić, do kogo należy dom
- Nie trzeba od razu sprzedawać
- Sprzedaż i zakup mniejszego mieszkania
- Zamiana domu na mniejszy lokal
- Wynajem części domu albo całej nieruchomości
- Spłata udziałów albo przekazanie domu dzieciom
- Ostrożnie z rentą dożywotnią
- Decyzja powinna wynikać z potrzeb, nie z presji
Najpierw trzeba ustalić, do kogo należy dom
Po śmierci małżonka dom nie zawsze automatycznie staje się wyłączną własnością wdowy lub wdowca. Jeżeli został kupiony w trakcie małżeństwa i należał do majątku wspólnego, żyjący małżonek zachowuje co do zasady swoją połowę. Druga połowa wchodzi do spadku i jest dzielona pomiędzy osoby wskazane w testamencie albo spadkobierców ustawowych.
Gdy nie ma testamentu, w pierwszej kolejności dziedziczą małżonek i dzieci. Otrzymują równe części spadku, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta. Jeśli małżonkowie mieli dwoje dzieci, wdowa lub wdowiec zachowuje własną połowę domu i dziedziczy jedną trzecią z części należącej do zmarłego. Ostatecznie ma dwie trzecie nieruchomości, a każde z dzieci po jednej szóstej.
Nawet właściciel większości udziałów nie może samodzielnie sprzedać całego domu. Najpierw trzeba uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo prawomocne postanowienie sądu, a następnie uregulować wpisy w księdze wieczystej.
Nie trzeba od razu sprzedawać
Pierwsze miesiące po stracie rzadko są dobrym momentem na nieodwracalne decyzje. Warto najpierw policzyć koszty ogrzewania, podatku, remontów, ogrodu i bieżących napraw.
Czasem wystarczy ograniczyć użytkowaną część budynku. Można zamknąć niepotrzebne pokoje, przenieść sypialnię na parter, zmodernizować ogrzewanie albo wydzielić osobną część dla dziecka, wnuka czy opiekuna. Pozwala to pozostać w znanym otoczeniu i uniknąć przeprowadzki w okresie żałoby.
Sprzedaż i zakup mniejszego mieszkania
Najbardziej oczywistym rozwiązaniem jest sprzedaż domu i zakup mniejszego mieszkania. Oznacza to niższe rachunki, mniej obowiązków oraz możliwość przeprowadzki bliżej rodziny, lekarza, sklepów i komunikacji. Nadwyżka pieniędzy może stać się zabezpieczeniem finansowym.
Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wszyscy muszą zgodzić się na sprzedaż. Innym wyjściem jest dział spadku: dom może zostać przyznany wdowie lub wdowcowi z obowiązkiem spłaty pozostałych osób. Gdy porozumienie nie jest możliwe, sprawę może rozstrzygnąć sąd.
Warto też sprawdzić skutki podatkowe. Przy nieruchomości odziedziczonej pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym dom nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli małżonkowie byli właścicielami od wielu lat, sprzedaż zazwyczaj nie powoduje obowiązku zapłaty PIT.
Zamiana domu na mniejszy lokal
Można rozważyć zamianę domu na mieszkanie, choć znalezienie osoby posiadającej odpowiedni lokal i zainteresowanej konkretnym domem bywa trudne. Dlatego częściej przeprowadza się dwie osobne transakcje: sprzedaż i zakup.
Zamiana pozwala rozliczyć różnicę wartości dopłatą, ale wymaga sprawdzenia ksiąg wieczystych, zadłużenia i stanu technicznego obu nieruchomości. Pośpiech i obietnica załatwienia wszystkiego przez drugą stronę powinny wzbudzić ostrożność.
Wynajem części domu albo całej nieruchomości
Duży dom może zacząć przynosić dochód. Jeśli jego układ na to pozwala, można wynająć piętro, pokoje albo wydzielone mieszkanie z osobnym wejściem. Dla samotnej osoby oznacza to dodatkowe pieniądze, ale też obowiązki związane z lokatorami i utrzymaniem części wspólnych.
Innym wariantem jest wynajęcie całego domu i przeprowadzka do mniejszego lokalu. Właściciel zachowuje nieruchomość dla dzieci lub wnuków, a czynsz może finansować nowe miejsce zamieszkania. Trzeba jednak uwzględnić okresy bez najemców, naprawy, podatek od najmu i ryzyko zaległości.
Spłata udziałów albo przekazanie domu dzieciom
Jeżeli dzieci odziedziczyły części nieruchomości, możliwy jest rodzinny dział spadku. Dom może zostać przyznany jednemu właścicielowi, a pozostali otrzymają spłatę. Możliwy jest też odwrotny wariant: dziecko przejmuje dom i spłaca udział żyjącego rodzica, który kupuje mniejsze mieszkanie.
Nieruchomość można przekazać w darowiźnie, ustanawiając dożywotnią służebność mieszkania albo zawrzeć umowę dożywocia. Samo rodzinne zapewnienie, że rodzic "zawsze będzie mógł mieszkać", nie daje takiej ochrony jak akt notarialny i wpis w księdze wieczystej.
Ostrożnie z rentą dożywotnią
Właściciel wartościowego domu i niewielkiej emerytury może spotkać się z ofertą przekazania nieruchomości w zamian za comiesięczne świadczenie i prawo dalszego zamieszkiwania. W ofertach prywatnych funduszy własność może przejść na firmę już przy podpisaniu umowy, a spadkobiercy tracą do niej prawa.
Przed podpisaniem dokumentów trzeba zlecić niezależną wycenę, skonsultować umowę z prawnikiem i ustalić, kto ponosi koszty remontów, podatków oraz ubezpieczenia.
Decyzja powinna wynikać z potrzeb, nie z presji
Nie istnieje jedno rozwiązanie dobre dla wszystkich. Dla jednej osoby najważniejsze będzie pozostanie w domu pełnym wspomnień, dla innej bliskość dzieci, brak schodów i niższe rachunki. Najbezpieczniejsza kolejność to uporządkowanie spadku, ustalenie udziałów, analiza kosztów, rozmowa z rodziną, a dopiero później wybór sprzedaży, wynajmu, zamiany lub przekazania domu.
Po śmierci małżonka nie trzeba pozbywać się nieruchomości natychmiast. Ważniejsze jest, by kolejna decyzja zapewniała spokój, bezpieczeństwo i wygodę na następne lata.
