Własny ogródek przed blokiem - czy to legalne? Tylko w takim przypadku

Na naszych osiedlach często widzimy, jak lokatorzy mieszkań na parterze adaptują trawniki przy swoich mieszkaniach na mini ogródki. Można się zastanawiać, czy jest to zgodne z prawem. Przepisy są jasne: teren zielony wokół bloku (trawniki, pasy zieleni) stanowi część nieruchomości wspólnej. Należy więc nie do poszczególnych mieszkańców, lecz do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest niczyją prywatną działką, nawet jeśli znajduje się pod oknem lokalu na parterze lub nikt realnie z niego nie korzysta.

Nie oznacza to jednak, że osoby zakładające takie ogródki pod blokami zawsze łamią prawo. Wymaga to jednak zgody właściciela terenu, czyli wspólnoty albo spółdzielni mieszkaniowej. W takim przypadku konieczne jest określenie zasad korzystania z trawnika pod blokiem, najczęściej w formie uchwały lub umowy. Konieczne jest również respektowanie praw pozostałych lokatorów.

Za każdym razem, kiedy zmieniasz sposób użytkowania terenu wspólnego, potrzebujesz zgody spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Dotyczy to nie tylko sadzenia drzew, krzewów czy warzyw, ale również zwykłego przekopania ziemi. Spółdzielnia czy wspólnota muszą również zaakceptować to, że ktoś chce korzystać z terenu na wyłączność. Zgoda organu zarządzającego potrzebna jest także wtedy, jeśli chcesz stawiać elementy stałe, takie jak palisady czy ogrodzenia.

Procedura uzyskania takiej zgody wygląda inaczej w spółdzielni i we wspólnocie. W spółdzielni składasz wniosek do zarządu, a decyzja ma charakter administracyjny. Często oparta jest na wewnętrznym regulaminie spółdzielni. Wiele z nich przewiduje taką możliwość, a mieszkańcy parteru mogą korzystać z terenu pod blokiem na wyłączność tak długo, jak długo nikt tego nie oprotestuje.

We wspólnocie mieszkaniowej najczęściej potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Nie oznacza to konieczności chodzenia od drzwi do drzwi i zbierania podpisów. Sprawa jest przedstawiana na zebraniu lub w trybie obiegowym. Nie wymaga jednomyślnej decyzji, wystarczy większość liczona udziałami w nieruchomości.

Bez zgody ogródek może zostać uznany za samowolne zajęcie części wspólnej. Zarządca w takim wypadku ma prawo zażądać przywrócenia terenu do stanu pierwotnego, a nawet naliczenia opłat.

Nie lubisz biurokracji, ale aż cię świerzbi, żeby pogrzebać w ziemi? Jest pewien wąski zakres prac, które możesz wykonać na trawniku pod blokiem. Zawiera on wszystko to, co nie zmienia trwałe terenu i nie ogranicza innych mieszkańców. Bez zgody spółdzielni przejdą doniczki postawione na trawie. Nie mogą być one trwale związane z ziemią ani wymagać jej przekopania. Możesz w nich uprawiać kwiaty czy zioła, jednak do granic tolerancji sąsiadów. Licz się z tym, że spółdzielnia może nakazać ci ich usunięcie.

O ile zarządca tego nie zabrania, dozwolona jest także drobna pielęgnacja istniejącej zieleni. Możesz pielić czy podlewać rabaty należące do części wspólnych. Warto jednak pamiętać, że nie chroni cię w tym przypadku prawo, lecz praktyka tolerancji. Zarząd lub wspólnota może w każdej chwili zakazać takich praktyk, jeśli uzna, że szkodzą one zieleni lub innym mieszkańcom.

Zgoda spółdzielni lub wspólnoty nie oznacza, że ogródek pod blokiem możesz wykorzystywać wieczne. Zarządca w każdej chwili może cofnąć swoją decyzję. Dzieje się tak zazwyczaj pod wpływem skarg innych mieszkańców, którym przeszkadza bałagan w części wspólnej, nieprzyjemne zapachy czy hałas. Ogródek nie może również zagrażać bezpieczeństwu pożarowemu oraz konstrukcji budynku, a rośliny w nim posadzone nie powinny zabierać światła innym mieszkańcom bloku.

Aby użytkować takie miejsce jak najdłużej, warto nie tylko zadbać w umowie o szczegółowe określenie obszaru i warunków korzystania z trawnika. Przede wszystkim staraj się uprawiać swoje poletko w sposób nieuciążliwy dla sąsiadów. Nie sadź w nim inwazyjnych roślin, drzew, które zabiorą komuś światło, nie używaj nawozów wydzielających przykry zapach. Podaruj sobie korzystanie z kompostownika lub z urządzeń, które są źródłem hałasu. Nawet, jeśli spółdzielnia pobiera od ciebie opłaty za korzystanie z trawnika, ma prawo wycofać się z umowy, jeśli sposób jego użytkowania przeszkadza innym lokatorom.

Możesz się zastanawiać, czy istnieje możliwość wykupienia terenu pod blokiem na ogródek. Dałoby to gwarancję, że będzie już zawsze należał do ciebie. W praktyce do takich sytuacji dochodzi niezwykle rzadko. Regulaminy spółdzielni nie przewidują takiej możliwości, a w przypadku wspólnot mieszkaniowych konieczna byłaby zgoda każdej osoby, która ma udziały w nieruchomości. Najczęściej kończy się więc na dzierżawie lub użyczeniu osiedlowego trawnika.

Wykorzystanie trawnika pod blokiem na mini ogródek bywa przedmiotem sąsiedzkich sporów. Wiele osób zadaje sobie pytanie: czy lokatorzy parteru mają więcej praw niż inni? To czasem rodzi konflikty, których efektem jest powrót do stanu pierwotnego. Rozwiązaniem może stać się ogród społeczny dla wszystkich mieszkańców bloku.

Trawnik lub nieużywany pas zieleni może zostać zagospodarowany wspólnie. Bez wyłączności, bez grodzenia i bez poczucia, że ktoś dostał więcej praw niż reszta. Z takiego ogrodu może korzystać każdy chętny: posadzić warzywa, zioła czy kwiaty albo po prostu pomóc w pielęgnacji. To rozwiązanie zwykle jest łatwiej akceptowane przez wspólnoty i spółdzielnie, bo nie ogranicza dostępu do terenu wspólnego. Sprzyja też integracji sąsiadów, ożywia osiedlową zieleń i bioróżnorodność. Zamiast kolejnego trawnika tylko do patrzenia, mamy ogródek, którego doglądają wszyscy lokatorzy.