Po co umowa przedwstępna?
Dowiedz się, w jakich sytuacjach jest ona zawierana i jakie informacje powinny się w niej znaleźć, by była ważna.
Pani Ela powiedziała mi, że odziedziczyła mieszkanie po babci. Chce je sprzedać.
- Kupcy proponują mi na razie umowę przedwstępną. Co to za umowa? - spytała.
- Jeśli nie można zawrzeć transakcji w danej chwili (tak jak nie mogą tego zrobić z jakiegoś powodu pani kupcy), można się zabezpieczyć w formie umowy przedwstępnej.
- Co ona oznacza?
- Jedna lub obie strony zobowiązują się wówczas do zawarcia w ustalonym terminie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej.
- Jakich konkretnie umów to dotyczy?
- Najczęściej umów sprzedaży (mieszkania, domu, działki czy samochodu). Ale można też w ten sposób zabezpieczyć zawarcie umowy o pracę.
- Co powinna zawierać taka umowa?
- Przede wszystkim wszystkie istotne warunki umowy przyrzeczonej. Oczywiście wasze dane, także określenie przedmiotu sprzedaży oraz cenę (lub ewentualnie sposób jej ustalenia).
- A jeśli w umowie ich nie będzie?
- Będzie nieważna. W umowie warto też podać termin (konkretną datę albo przedział czasowy), w którym powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Można też określić konieczne warunki do jej zawarcia, np. sprzedający powinien spłacić hipotekę. - Czy kupcy mogą się wycofać? Albo ja?
- Tak, ale może to wiązać się z zapłatą odszkodowania. W umowie lepiej uregulować jego zakres.
- Co to znaczy?
- Np. zastrzec karę umowną, którą zapłaci strona wycofująca się z umowy lub odpowiedni zadatek. Jeśli nie ustalicie tego inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Jeśli zaś sama dała ten zadatek, może żądać go w podwójnej wysokości. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy, zadatek zostanie zaliczony na poczet zapłaty.
- A jeśli w umowie nie ustalimy sposobu odszkodowania?
- Można go dochodzić w sądzie. Musi pani jednak wówczas wykazać, że z powodu wycofania się kupca, poniosła pani szkodę.
- A czy mogę jakoś wymóc, by jednak umowa została zawarta?
- Tak. Jeśli umowa przedwstępna miała wymaganą formę, można dochodzić zawarcia umowy w sądzie.
- Jaka to forma? - Jeśli np. umowa ostateczna wymaga aktu notarialnego (jak przy sprzedaży nieruchomości), warto przedwstępną zawrzeć notarialnie. Inaczej umowa przedwstępna nie będzie nieważna. Ale nie będzie można żądać w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej.
l art. 389, 390, 394 Kodeksu cywilnego
Porad udziela: Izabela Rogowska mgr ekonomii, absolwentka Studium Prawa Handlowego
