Zasady dziedziczenia nieruchomości
Mieszkanie w spółdzielni, komunalne, własny dom... Dziedziczenie każdej z tych nieruchomości rządzi się własnymi prawami.
Dziedziczenie każdego rodzaju nieruchomości rządzi się własnymi prawami123RF/PICSEL
W jaki sposób można przejąć taki spadek, wyjaśnia nasz ekspert, Przemysław Gronowski, specjalista od prawa cywilnego.
Mieszkanie własnościowe
W przypadku mieszkania własnościowego to jego właściciel decyduje, komu ono po śmierci przypadnie.
- Swoją ostatnią wolę można spisać w testamencie. Najprościej odręcznie lub w formie aktu notarialnego (koszt 50 zł). Jeśli nie ma testamentu, dziedziczą spadkobiercy ustawowi, czyli w pierwszej kolejności współmałżonek i dzieci. Otrzymują spadek w równych częściach, ale część małżonka nie może być mniejsza niż 1/4 całości.
- Istnieją dwie możliwości potwierdzenia prawa do spadku. Spadkobierca może udać się do sądu lub poświadczyć spadek u notariusza. Poświadczenie u notariusza jest droższe niż w sądzie, to koszt około 200 zł (sąd - 50 zł). Jednak oczekiwanie na dokument potwierdzający stwierdzenie nabycia spadku wynosi kilka godzin, a w sądzie trwa kilka miesięcy. Poświadczenie ma formę aktu notarialnego.
- Notariusz poświadczy dziedziczenie, jeśli zostanie spełnionych kilka warunków. Po pierwsze między spadkobiercami nie może być sporu co do praw do spadku, jak i udziałów w nim. Jeśli jest inaczej, spadkobiercy zostaną odesłani do sądu. Po drugie spadkobiercy muszą stawić się osobiście, jeśli kogoś zabraknie, poświadczenie się nie odbędzie.
- Notariusz sporządza protokół dziedziczenia i dokument je poświadczający. Wskazuje w nim spadkobierców, podając ich imiona, nazwiska, imiona rodziców, datę i miejsce urodzenia. Określa też tytuł powołania do spadku i wysokość udziałów. W razie dziedziczenia ustawowego określa stopień pokrewieństwa spadkobiercy ze zmarłą osobą. Akt podpisują wszyscy biorący udział w spisywaniu protokołu dziedziczenia i notariusz. Akt rejestruje się w systemie informatycznym.
- W testamencie spisanym odręcznie nie można dokonać konkretnego działu spadku. Czyli np. zapisać córce mieszkanie, a synowi działkę. Można tylko określić, jaka część majątku przypada każdemu z nich. Dopiero później spadek dzieli się między spadkobierców. By zapisać mieszkanie konkretnej osobie, trzeba spisać testament w kancelarii notarialnej z tzw. zapisem windykacyjnym.
Mieszkanie komunalne
Taki lokal nie jest własnością osoby, która je wynajmuje. Prawo dopuszcza jednak, by najbliższe osoby mogły po śmierci głównego najemcy najmować lokal, a potem starać się o jego przejęcie. Wśród uprawnionych są: małżonek, dzieci najemcy, jego konkubent lub konkubina oraz inne osoby, wobec których zmarły miał sądowy obowiązek alimentacyjny.
- Możliwość przejęcia prawa do najmu lokalu komunalnego mają jedynie te osoby, które stale zamieszkiwały z najemcą w tym mieszkaniu aż do chwili jego śmierci. Oznacza to, że nie wystarczy posiadanie samego meldunku w tym mieszkaniu. Można mieć problemy z uzyskaniem prawa do niego, jeśli mimo zameldowania przebywało się przed śmiercią głównego najemcy za granicą lub w innym mieście. w
- Osoba, która chce mieszkać w lokalu komunalnym musi złożyć w urzędzie miasta lub gminy podanie o podpisanie z nią umowy. W podaniu powinna przede wszystkim opisać swoją sytuację rodzinną: kim był dla niej zmarły, od kiedy mieszka w danym lokalu itp. Do pisma trzeba również dołączyć akt zgonu głównego najemcy oraz takie dokumenty, jakie należy przedstawić podczas starania się o wykupienie lokalu. Są to: decyzja o przydziale mieszkania lub umowa najmu, oświadczenie o nieposiadaniu praw do innego lokalu mieszkalnego oraz zaświadczenie o swoim zameldowaniu i kopia dowodu osobistego.
- Zdecydowanie mogą się przydać oświadczenia sąsiadów potwierdzające, że krewny starający się o lokal faktycznie (a nie tylko "na papierze") zamieszkiwał ze zmarłym najemcą. Gmina je sprawdza, robiąc wywiad środowiskowy. Gdy urzędnicy nie będą mieli już wątpliwości, podejmą decyzję o podpisaniu umowy. Jeśli decyzja będzie odmowna, osobie starającej się o mieszkanie pozostaje już tylko złożenie w sądzie cywilnym pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu po śmierci głównego najemcy. Można też złożyć wniosek o zawarcie z gminą nowej umowy najmu. Od dobrej woli gminy zależy, czy zechce ją zawrzeć.
Mieszkanie spółdzielcze
Mieszkania spółdzielcze własnościowe nabywa się w drodze dziedziczenia na takich samych zasadach jak to się dzieje w przypadku mieszkań własnościowych.
- W odniesieniu do lokalu spółdzielczego własnościowego, jeśli spadkobierców jest kilku, to powinni oni w ciągu roku od śmierci właściciela mieszkania wybrać pełnomocnika, który będzie podejmować w ich imieniu decyzje związane z odziedziczoną nieruchomością. Po tym terminie na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd wyznaczy przedstawiciela.
- W przypadku mieszkania spółdzielczego lokatorskiego prawo do najmu takiego lokalu jest niezbywalne. Oznacza to, że nie może być ono zapisane w testamencie, ale w przypadku śmierci najemcy może przejść na jego współmałżonka (w pierwszej kolejności), dzieci oraz inne bliskie osoby. Warunkiem jest przynależność tej osoby do grona członków spółdzielni. Jeśli małżonek zmarłego do nich nie należy, aby zachować mieszkanie, powinien w ciągu roku od dnia śmierci żony lub męża, złożyć do spółdzielni deklarację członkowską. Musi napisać podanie o przyjęcie go w poczet jej członków i zapłacić opłatę członkowską. Do załatwienia formalności niezbędny jest akt zgonu i prawomocne orzeczenie sądu lub notarialne potwierdzenie nabycia spadku po zmarłym.
- Jeśli małżonek zmarłej osoby tego nie zrobi, spółdzielnia wyznacza mu dodatkowy termin: minimum 6 miesięcy. Po upływie tego czasu władze spółdzielni mogą podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa do lokalu i nakazać jego opuszczenie. Wtedy prawa do przyjęcia do spółdzielni przechodzą na dzieci i rodzinę.
- Spadkobiercy zawsze dziedziczą wkład mieszkaniowy. By go otrzymać, muszą złożyć wniosek o nabycie spadku. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, powinni w urzędzie skarbowym uregulować podatek i od tej pory mogą domagać się od spółdzielni lub osoby, na którą przeszło prawo do najmu wypłaty wkładu mieszkaniowego.
Dom i gospodarstwo
Zasady dziedziczenia domu i gospodarstwa rolnego są podobne jak w odniesieniu do mieszkania własnościowego. W pierwszej kolejności dziedziczą małżonek i dzieci zmarłego, w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku. Jeśli żona i dzieci spadkodawcy nie żyją, ich prawa przechodzą na zstępnych (wnuki), a w przypadku ich braku na wstępnych, czyli rodziców zmarłej osoby. Można też uregulować podział spadku testamentem.
- Przed zdecydowaniem się na objęcie w spadku domu lub gospodarstwa warto zerknąć do księgi wieczystej. Księga taka składa się z czterech działów. W pierwszym znajduje się opis nieruchomości. W drugim dane jej właściciela. W trzecim natomiast wszelkie obciążenia nieruchomości. W dziale czwartym wyszczególnione są obciążenia hipoteczne. Większość ksiąg wieczystych można już przeglądać w internecie na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/ eukw/menu.do Jeśli jednak nie znajdziemy interesującej nas księgi, powinniśmy się udać do Rejonowego Sądu Cywilnego do Wydziału Ksiąg Wieczystych i przejrzeć na miejscu jej zawartość. W Polsce księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo zobaczyć dowolną z nich.
- Jeśli nieruchomość jest obciążona długami większymi niż jej wartość, lepiej odrzucić spadek lub przyjąć go wraz z dobrodziejstwem inwentarza. Ta druga forma przyjęcia spadku ogranicza odpowiedzialność spadkobiercy za zobowiązania spadkowe. Nie odpowiada on wtedy własnym majątkiem za długi przekraczające wartość spadku. W przypadku większej ilości dziedziczących wystarczy, jeśli jedno z nich złoży oświadczenie o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza - wówczas takie oświadczenie rozciąga się na wszystkich. Zgodnie z prawem niepełnoletni spadkobiercy zawsze przejmują spadek z dobrodziejstwem inwentarza.
Co zrobić, gdy...
- Kilku spadkobierców ma prawo do nie ruchomości, a jeden z nich chciałby ją zatrzymać. Jeśli się porozumieją, wystarczy u notariusza dokonać działu spadku. Na tym spadkobiercy, który przejmie nieruchomość, spoczywa obowiązek spłaty pozostałych. Jeśli spadkobiercy nie potrafią się porozumieć, o losie nieruchomości zdecyduje sąd.
- Chcesz się zrzec dziedziczenia zadłużonego domu. Należy złożyć oświadczenie o odrzuceniu spadku przed notariuszem lub w sądzie odpowiednim do miejsca zamieszkania w ciągu 6 miesięcy od dowiedzenia się o swoich prawach do spadku. Koszt złożenia oświadczenia wynosi 50 zł. Można je złożyć ustnie lub pisemnie i nie można go wycofać.
- Próbujesz uzyskać zwolnienie od podatku od dziedziczonej nieruchomości. Od podatku od spadku zwolnieni są najbliżsi członkowie rodziny, czyli: małżonka, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (ojciec, matkę), pasierb, rodzeństwo, ojczym oraz macocha. Warunkiem zwolnienia od podatku spadkowego jest zgłoszenie dziedziczenia naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia nabycia spadku (druk SD -Z2).
