Seniorzy "oddają" mieszkania w zamian za dożywotnią rentę. Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?
Oprac.: Łukasz Piątek
Odwrócona hipoteka to rozwiązanie, z którego korzystają zazwyczaj samotni seniorzy, pobierający bardzo niskie świadczenia, nazywane potocznie głodowymi emeryturami. W największym skrócie mechanizm polega na przeniesieniu własności mieszkania na rzecz instytucji finansowej, która w zamian wypłaca określoną kwotę pieniędzy, a przeniesienie własności nieruchomości następuje po śmierci dotychczasowego właściciela lokalu.
Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?
Zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, a ponadto prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań z niej wynikających są określone w Ustawie z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 r.
Odwrócony kredyt hipoteczny polega na sprzedaży nieruchomości bankowi, który jest zobligowany umową do wypłacenia właścicielowi nieruchomości kwoty będącej wartością rynkową nieruchomości. W zależności od umowy - pieniądze mogą być wypłacone jednorazowo lub ratalnie. W tym drugim przypadku często używa się potocznie określenia "renty dożywotniej". Należy podkreślić, że właściciel mieszkania, po sprzedaniu swojej nieruchomości, ma prawo w niej mieszkać do końca życia. Mieszkanie przechodzi do dyspozycji banku dopiero po śmierci właściciela sprzedanej nieruchomości.
Ustawa wskazuje, że kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Rzecz jasna, w umowie odwróconego kredytu hipotecznego zawarte są również prawa i obowiązki każdej ze stron. Kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, ale wówczas musi zwrócić bankowi wypłaconą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Z kolei gdy mowa o obowiązkach osoby sprzedającej swoje mieszkanie w ramach odwróconego kredytu hipotecznego, to musi ona:
- posiadać ubezpieczenie tej nieruchomości lub tego lokalu od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank;
- utrzymywać tę nieruchomość lub ten lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów;
- terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu.
Co istotne - odwróconą hipotekę oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki, co wynika z ustawy: "Ilekroć w niniejszej ustawie jest mowa o banku, należy przez to rozumieć także oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucję kredytową prowadzącą działalność transgraniczną, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe".
Na rynku pojawiło się jednak wiele podmiotów, które proponują właścicielom nieruchomości podobne rozwiązanie, ale trzeba mieć świadomość, że w takim przypadku właściciel mieszkania nie jest chroniony Ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 r. Na zawarcie takiej umowy często decydują się seniorzy, którzy pobierają bardzo niskie świadczenia emerytalne, dlatego perspektywa otrzymywania co miesiąc dodatkowych pieniędzy, staje się kusząca.
Ile wynosi średnia "renta dożywotnia" z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego?
Z raportu Związku Przedsiębiorstw Finansowych za 2023 r. wynika, że średnia wartość nieruchomości, którą seniorzy powierzają w zarządzanie funduszom hipotecznym w zamian za "dożywotnią rentę", wynosi 411,6 tys. zł, a ich średni metraż to 51,7 mkw.
"ZPF zbadał również, kto najczęściej decyduje się na współpracę z funduszami hipotecznymi. Z zebranych informacji wynika, że klientami są osoby w wieku 75-80 lat. Uśredniony wiek seniora korzystającego z odwróconej hipoteki w 2023 r. wyniósł 76,6 lat i był zbliżony do wyniku z 2022 r. Najwięcej nieruchomości zarządzanych przez fundusze hipoteczne znajduje się w województwie mazowieckim (29,1 proc.). Na drugim miejscu jest województwo pomorskie (11,9 proc.), zaś na trzecim - województwa dolnośląskie i śląskie (po 9,1 proc.)" - czytamy w raporcie.
Czy wysokość comiesięcznej "renty dożywotniej" za podpisanie przez seniorów umowy o odwróconym kredycie hipotecznym jest wysoka? To oczywiście kwestia indywidualna, a kwota zależy od kilku czynników, takich jak wiek, płeć i oczywiście wartości nieruchomości. Z danych ZPF wynika, że średnie świadczenia pieniężne z tytułu "renty dożywotniej" to około 1 tys. zł miesięcznie - o czym w zeszłym roku informował PAP.
