Jak dostać kredyt na mieszkanie

Znawcy od rynku nieruchomości są zgodni: to dobry czas na zakup własnego lokum, bo ceny są stosunkowo niskie. Decyzję o zakupie mieszkania warto jednak przyspieszyć także z innych względów.

Dotyczy to zarówno osób, które chcą skorzystać z dofinansowania w programie „Mieszkanie dla Młodych”, jak i tych, które zamierzają wziąć kredyt nie korzystając z dopłat. Od stycznia 2015 roku wymagania banków względem kredytobiorców zaczną się bowiem zmieniać na naszą niekorzyść.

Pożyczymy więcej, ale na krócej

Dobra wiadomość jest taka, że od tego roku nasza zdolność kredytowa jest wyższa mniej więcej o 10 proc. Wynika to ze zmiany sposobu jej wyliczania.

Dotychczas wysokość miesięcznych rat wszystkich kredytów (łącznie z tym, o który klient wnioskuje) nie mogła przekraczać 50 proc. (dla zarabiających poniżej średniej krajowej) lub 65 proc. (dla zarabiających powyżej średniej krajowej) miesięcznych dochodów netto. Teraz to ograniczenie przestało obowiązywać.

Poza tym dotąd zdolność kredytową obliczano tak, jakby spłata kredytu miała trwać maksymalnie 30 lat – nawet jeśli kredyt udzielany był na czas dłuższy, np. 35 albo więcej lat. Teraz banki badają naszą wypłacalność, biorąc pod uwagę rzeczywisty czas, na jaki pożyczane są pieniądze.

Ale uwaga, możemy się zadłużyć maksymalnie na 35 lat (a nie jak do tej pory nawet na 50 lat), a rekomendowany okres to 25 lat.

W 2014 roku nie można już wziąć takiej pożyczki na 100 proc. wartości mieszkania. Od 1 stycznia tego roku, aby otrzymać kredyt hipoteczny, musimy dysponować kwotą 5 proc. wartości nieruchomości.

Dopiero pozostałe 95 proc. możemy pożyczyć z banku. Niestety, z czasem kwota obowiązkowego wkładu własnego wzrośnie. W przyszłym roku wyniesie 10 proc., a za trzy lata, w 2017 roku, żeby kupić nieruchomość na kredyt, trzeba będzie mieć co najmniej jedną piątą jej wartości. Znawcy rynku podejrzewają, że banki znajdą pewnie jakieś obejście tego wymogu, żeby nie stracić większości klientów.

Być może będą szacować wartość nieruchomości, dodając do niej koszty przyszłego remontu bądź wyposażenia, które kredytobiorca pokryje z własnej kieszeni. Jedno wiadomo na pewno: zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego pieniądze na wkład własny nie mogą pochodzić z innego kredytu.

W lepszej sytuacji będą osoby posiadające grunt i chcące sfinansować kredytem budowę domu na tej posesji, bo KNF zezwala na potraktowanie takiego gruntu jako wkładu własnego.

Osoby poniżej 35. roku życia pieniądze na wkład własny będą mogły uzyskać z programu „Mieszkanie dla Młodych” (MDM).

MDM („Mieszkanie dla Młodych”) to nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych. Dofinansowanie przysługuje tylko osobom, które nie ukończyły 35. roku życia (w przypadku małżeństwa decyduje wiek młodszej osoby) i chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie.

Mogą z niej skorzystać zarówno małżeństwa, jak i osoby samotne (także wychowujące dziecko). Jest jednak kilka warunków, które należy spełnić.

Po pierwsze: w grę wchodzi jedynie zakup nowego mieszkania lub domu (na tzw. rynku pierwotnym, od dewelopera).

Po drugie: dopłata naliczana jest do 50 metrów kwadratowych. Powierzchnia mieszkania może być większa, ale nie może przekraczać 75 metrów kwadratowych (powierzchnia domu – 100 metrów kwadratowych).

Jeśli w rodzinie jest trójka dzieci, limity to odpowiednio 85 i 110 metrów kwadratowych.

Ważne: Z programu nie może skorzystać osoba, która była wcześniej właścicielem (ale nie współwłaścicielem) mieszkania lub domu lub jeśli przysługiwało jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W przypadku gdy o dopłaty ubiega się małżeństwo, warunek ten dotyczy obojga małżonków.

Kredytu z takim dofinansowaniem udzielają banki, które mają podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (m.in. Alior Bank, BOŚ, PKO SA, Getin Noble Bank). Wnioski można składać do 30 września 2018 roku.

Podstawowa kwota dofinansowania wynosi 10 proc. wartości mieszkania. Nie jest to jednak 10 proc. ceny, jaką zapłacimy za lokal, ale 10 proc. jego wartości obliczanej według średniego kosztu budowy metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze.

Obowiązujące wskaźniki przeliczeniowe są publikowane co sześć miesięcy przez wojewodów (informacje na temat ich wysokości znajdziemy na stronach internetowych urzędów wojewódzkich). Jeśli więc w naszej okolicy średni koszt budowy metra kwadratowego mieszkania to 5 tys. zł, a my kupujemy mieszkanie o powierzchni 45 metrów kwadratowych, dopłata wyniesie 22,5 tys. zł.

Ważne: Cena metra kwadratowego mieszkania kupowanego w programie MDM może być wyższa od wskaźnika przeliczeniowego o 10 proc.

Wyższą, bo aż piętnastoprocentową dopłatę otrzymają osoby mające dziecko (własne lub przysposobione), pod warunkiem że nie ukończyło ono 18 lat (25 lat w przypadku dzieci, które wciąż się uczą).

Jeśli dziecku przysługuje zasiłek pielęgnacyjny lub renta socjalna, wiek nie ma znaczenia.

Dofinansowanie może wzrosnąć o kolejne 5 proc., jeśli w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania w rodzinie pojawi się trzecie lub kolejne dziecko. O dopłatę trzeba będzie wystąpić do banku, który udzielił nam kredytu w ciągu sześciu miesięcy od chwili urodzenia (lub adopcji) dziecka.

Ważne: Kredyt z dofinansowaniem musi być zaciągnięty na co najmniej 15 lat, jego kwota nie może być niższa niż połowa wartości nieruchomości.

Oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi opłacić koszty związane z transakcją (opłata u notariusza, dwuprocentowy podatek od transakcji na rynku wtórnym). Zgodnie z nową rekomendacją na ten cel nie można już zaciągnąć kredytu.

W tym roku (a także w latach następnych) nie dostaniemy już kredytu w obcej walucie (euro, USD, frank szwajcarski). Już w ubiegłym roku banki prawie ich nie udzielały (mogły o nie występować jedynie osoby o bardzo wysokich dochodach), teraz nie mogą tego robić w ogóle. Komisja Nadzoru Finansowego zakazała udzielania kredytów w walucie innej niż kredytobiorca zarabia.

Osoba, która otrzyma dofinansowanie, przez pięć lat nie będzie mogła sprzedać mieszkania ani go wynająć lub zmienić przeznaczenia użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych (np. na lokal usługowy).

Odpada też zakup innego lokalu mieszkalnego. Jeśli się na to zdecydujemy, będziemy musieli zwrócić dofinansowanie. Ale nie trzeba będzie zwracać całości, a jedynie proporcjonalną część (np. jeżeli sprzedamy mieszkanie po trzech latach, będziemy musieli zwrócić 2/5 kwoty dopłaty).

Osoba, która kupi inne mieszkanie lub wynajmie to z dopłatą, musi poinformować o tym bank w ciągu 30 dni i w ciągu 60 dni zwrócić pieniądze z dopłaty na rachunek Funduszu Dopłat.

Jeśli nie dopełni tego obowiązku, kwota do zwrotu będzie większa: wzrośnie o ustawowe odsetki.

Ewelina Listowska