Czynsze grozy w przyszłym roku? Przepisy mówią wyraźnie

• Inflacja ma wpływ nie tylko na ceny towarów i usług, zależy od niej także wysokość czynszu. Właściciele mają prawo podnieść czynsz o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, czyli o średnią inflację w roku ubiegłym.
• Właściciel może też podnieść czynsz, jeśli nie pokrywa on kosztów utrzymania lokalu, nie zapewnia zwrotu kosztów jego kupna, budowy, remontu oraz nie daje godziwego zysku.
• Właściciel musi uzasadnić powody, dla których podniósł czynsz, chyba że podwyżka i czynsz w skali roku nie przekraczają 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
• Lokator może nie zgodzić się na podwyżkę i umowa najmu zostaje rozwiązana, może wnieść pozew do sądu lub zażądać uzasadnienia i kalkulacji na piśmie, jeśli właściciel nie odpowie w ciągu 14 dni — podwyżka uznana jest za nieważną.

Ceny na rynku wynajmu lokali mieszkaniowych w Polsce od dłuższego czasu stale rosną. Duże zapotrzebowanie na mieszkania sprawia, że właściciele ustalają je na wysokim pułapie. Inflacja i rosnące ceny prądu, gazu i większości produktów, sprawiają, że coraz częściej wynajmujący chcą podnosić czynsz swoim lokatorom w czasie trwania umowy. Czy mogą to zrobić?

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. “O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego" reguluje kwestie podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy.

Przede wszystkim właściciel może podnieść czynsz, poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości. Musi to zrobić na piśmie, inaczej podwyżka jest nieważna. Wypowiedzenie powinno być złożone najpóźniej w ostatnim dniu miesiąca z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (chyba że umowa określa dłuższy okres).

Właściciel może podnieść czynsz bez uzasadniana powodu, jeśli podwyżka nie przekracza w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu i jeśli, czynsz przed podniesieniem nie jest wyższy od tej wartości.

Zobacz również: Jak oszczędzać prąd przy wysokiej inflacji? Niby drobnostki, ale mają wpływ na rachunek

Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni, który jest ustalany raz na pół roku przez Wojewodów. Często zdarza się, że wskaźnik ten jest inny dla dużych miast, a inny dla pozostałego obszaru województwa.

Dla przykładu w Krakowie od 1 października 2022 r. obowiązuje wskaźnik przeliczeniowy - 7352 złote, natomiast dla województwa małopolskiego (z wyłączeniem Krakowa) - 5141 złotych.

Aby obliczyć wartość odtworzeniową lokalu w Krakowie, należy pomnożyć powierzchnię mieszkania raz przytoczony wskaźnik. Zakładając, że wynajmujemy lokal o powierzchni 40 metrów kwadratowych, obliczenia będą przedstawiały się następująco:

40 x 7352 = 294 080 następnie obliczamy 3 proc. z tej liczby

3% x 294 080 = 8822,4

Aby dowiedzieć się, o ile (bez uzasadnionego powodu) w skali miesiąca może podnieść czynsz właściciel czterdziestometrowego mieszkania w Krakowie, musimy otrzymany wynik podzielić na 12 miesięcy:

8822,40/12 = 735,20 zł.

Jeśli właściciel chce podnieść czynsz o wyższą kwotę lub jeśli już płacimy więcej za mieszkanie niż 735,20 zł miesięcznie, to wynajmujący musi mieć uzasadnione powody, aby żądać większej ceny najmu. Według prawa takie uzasadnione powody zachodzą, gdy:

1. Przychody właściciela z czynszu nie pozwalają mu pokryć kosztów utrzymania lokalu, nie zapewniają zwrotu kapitału w niego zainwestowanego oraz nie dają mu zysku. Jednak określony przez właściciela zwrot kapitału nie może być wyższy w skali roku niż 1,5 proc. nakładów poniesionych na kupno czy budowę mieszkania oraz 10 proc. nakładów poniesionych na remont, czy zakup nowych sprzętów do wynajmowanego lokalu, a jego zysk powinien być “godziwy". 
2. Jeśli ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły w ubiegłym roku kalendarzowym, to właściciel może podnieść czynsz o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, który jest ogłaszany w komunikacie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w "Monitorze Polskim". Innymi słowy, właściciel mieszkania może podnieść czynsz o wysokość inflacji, tyle że według prawa musi brać pod uwagę wskaźnik za zeszły rok, który do końca tego roku wynosi 105,1, co oznacza wzrost cen o 5,1 proc. Biorąc pod uwagę aktualny wskaźnik inflacji, w 2023 r. należy się spodziewać, że uzasadniona prawem podwyżka czynszu będzie na o wiele wyższym poziomie.

Zobacz również: Jak oszczędzić na rachunkach za wodę? Poznaj niezawodne sposoby!

W tej kwestii prawo mówi jasno: właściciel może podnosić czynsz nie częściej niż raz na sześć miesięcy. Oznacza to, że musi odczekać pół roku od poprzedniej podwyżki, by znów zażądać od lokatorów wyższej kwoty.

Lokator, który uważa, że podwyżka czynszu jest nieuzasadniona, albo za wysoka ma do dyspozycji trzy ścieżki działania, które musi podjąć przed upływem dwóch miesięcy od otrzymania pisemnego wypowiedzenia od właściciela:

• może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co sprawi, że wraz z upływem okresu wypowiedzenia, umowa najmu zostanie rozwiązana, 
• zażądać w formie pisemnej od właściciela wyliczenia kosztów i uzasadnienia podwyżki, jeśli wynajmujący nie odpowie w ciągu 14 dni, podwyżka jest nieważna (tę zasadę można wykorzystać, pod warunkiem że podwyżka przekracza pułap 3 proc. wartości odtworzeniowej lub jest naliczana już z wyższego pułapu), 
• skierować do sądu pozew o ustalenie, czy podwyżka jest zasadna lub, czy nie jest zbyt wysoka — wówczas właściciel musi udowodnić, że miał rację, podnosząc czynsz.

Zobacz również: Kontrola starszej pani sprzedającej skarpetki. Radny PiS zarzecza swoim złym intencjom