Zatrważający wzrost cen najmu mieszkań. Kiedy właściciel może sięgnąć głębiej do kieszeni lokatora?
Oprac.: Martyna Bednarczyk
Wysokie raty kredytów popychają właścicieli mieszkań do podnoszenia opłat za wynajem. Zmianę sytuacji na rynku wyjątkowo boleśnie odczuwają lokatorzy, często mierzący się z nierealnymi podwyżkami cen czynszu najmu. Wyjaśniamy, kiedy wynajmujący ma prawo żądać większej należności i co z tym faktem powinien zrobić najemca.
Spis treści:
Podwyżka czynszu najmu - co ile miesięcy?
W przypadku zawarcia umowy na wynajem mieszkania obowiązującej zarówno przez czas określony, jak i nieokreślony, właściciel lokalu ma prawo dokonać podwyżki dotychczasowych opłat. Co ważne, nie może tego robić jedynie na zasadzie własnego widzimisię. Warto mieć na uwadze, że jest zobowiązany do przestrzegania przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym, a także Ustawie o ochronie praw lokatorów mieszkaniowych.
Pierwsze ograniczenie wynikające z aktualnych przepisów prawa mówi o tym, że nie można podwyższać czynszu częściej niż raz na 6 miesięcy. Wyjątek stanowią opłaty niezależne od właściciela. Okres ten powinien być liczony od dnia, w którym dana podwyżka opłat weszła w życie. Dodatkową zasadą, do której nie zawsze stosują się właściciele, jest konieczność wypowiedzenia wysokości czynszu obecnemu lokatorowi. Jak je przygotować?
Okres wypowiedzenia czynszu najmu lokalu
Chcąc wypowiedzieć obowiązującą wysokość czynszu, właściciel mieszkania powinien przygotować taką decyzję w formie pisemnej. Prawo jasno wskazuje, że wszelkie inne formy przekazania tej wiadomości są nieważne. Lokatorzy nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, że przysługuje im okres wypowiedzenia wysokości czynszu.
Zgodnie z zapisami wynosi on 3 miesiące, jednak dopuszcza pewną swobodę oraz dojście do porozumienia między stronami. Podczas zawierania umowy najmu, strony mogą określić czas dłuższy niż 3 miesiące, jednak prawo zabrania wyznaczania terminu krótszego. Jeśli nawet najemca i wynajmujący zgodzą się przykładowo na jeden lub dwa miesiące, umowa taka będzie nieskuteczna, gdyż działa na niekorzyść lokatora.
Art. 8a. [Zasady podwyższania czynszu (opłat za korzystanie z lokalu)] 1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. 3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Sprawdź: Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji za mieszkanie? Ekspert prawny rozwiewa wątpliwości
Maksymalna wysokość podwyżki
Kwestia wyjątkowo nurtująca najemców dotyczy wysokość wprowadzanych podwyżek. Wynajmujący nie ma bowiem pełnej swobody w podwyższaniu dotychczasowej kwoty czynszu. Warunki wzrostu cen najmu zapisane są w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Przepisy mówią jasno - podwyżka nie powinna przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu, w stosunku rocznym. Jeśli zdarzy się, że nowa cena za wynajem mieszkania przebije ustawowe 3%, najemca ma pełne prawo żądać przedstawienia wszelkich dowodów świadczących o przyczynach tak wysokiej podwyżki. W takiej sytuacji osoba wynajmująca musi także okazać kalkulacje, które uzasadnią zaproponowaną kwotę.
4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Jak obliczyć wartość odtworzeniową lokalu?
Na uzyskany wynik składa się iloczyn powierzchni użytkowej lokalu oraz wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej danego budynku mieszkalnego. Aktualne wartości powyższego wskaźnika są publikowane w wojewódzkich dziennikach urzędowych. Otrzymany rezultat dzielimy przez 12 i dopiero wtedy uzyskujemy maksymalną wysokość podwyżki.
W wyjątkowych sytuacjach prawo dopuszcza podwyżkę czynszu w umowie najmu powyżej 3% wartości odtworzeniowej. Jest to możliwe w sytuacji, gdy przychody z czynszu oraz pozostałych opłat wynikających z użytkowania mieszkania nie wystarczają właścicielowi na pokrycie niezbędnych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.
4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
Źródło:
Sprawdź również:
