Sąsiadki zakładają ogródek pod blokiem. Kto naprawdę za to płaci?

Odpowiedź na pytanie, kto może założyć ogródek pod blokiem, nie jest prosta. Decydujący jest bowiem tytuł prawny do gruntu. Jeżeli teren pod blokiem jest częścią nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej i nie jest wyodrębniony z nieruchomości jako samodzielna działka, to zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali oraz kodeksu cywilnego, każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z ogródka. Oczywiście zgodnie z przeznaczeniem.

Nieco inaczej wygląda to podczas próby indywidualnego wydzielenia terenu pod wyłączne użytkowanie. Często jest to niemożliwe lub bardzo skomplikowane, ponieważ wymaga podstawy prawnej. Tu mowa jest na przykład o specjalnie podjętej uchwale właścicieli lub umowie o podziale quoad usum. To ostatnie to porozumienie między współwłaścicielami nieruchomości określające jej podział do korzystania. Kto może założyć ogródek pod blokiem? Umowa stanowi, że niektórzy współwłaściciele mogą być uprawnieni do korzystania z ogródka pod blokiem z wyłączeniem innych współwłaścicieli.

Co warto podkreślić, samowolne zawłaszczenie terenu może być potraktowane jako bezumowne korzystanie. Wspólnota w takiej sytuacji może zażądać przywrócenia stanu pierwotnego lub naliczyć czynsz za samowolne zajęcie. Jeżeli budynek należy do spółdzielni, zasady dysponowania terenem i rozliczeń określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz konkretny statut. Zgodę na ogródek pod blokiem udziela zwykle spółdzielnia.

Jeżeli chodzi o kwestię, kto płaci za podlewanie ogródka pod blokiem, to co do zasady wydatki ponoszą właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów. Koszty pokrywa się dochodami z nieruchomości, a w pozostałej części zaliczkami od właścicieli. Jeżeli ogródek stanowi część wspólną i korzystanie z niego jest powszechne, koszty bieżącego utrzymania mieszczą się w kosztach wspólnych.

Kto płaci za podlewanie ogródka pod blokiem, jeśli został przyznany do korzystania jednej osobie? W takich sytuacjach uzasadnione jest obciążenie tej osoby dodatkowymi opłatami lub czynszem. W praktyce jako wynagrodzenie za wyłączność albo element opłat eksploatacyjnych. Tu podstawę prawną rozliczeń w spółdzielni stanowi art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnie rozpisują takie koszty w regulaminach i uchwałach. Jeżeli ktoś urządzi ogródek bez zgody właściciela terenu, właściciel może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli marzy nam się ogródek pod blokiem, to czeka nas szereg obowiązków z tym związanych. Po pierwsze, należy dbać o czystość i porządek zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości. Oznacza to między innymi właściwe gospodarowanie odpadami zielonymi, utrzymanie porządku na użytkowanym fragmencie i niedeponowanie odpadów poza wyznaczonymi miejscami.

Po drugie, nasadzenia w ogródku pod blokiem nie mogą naruszać przepisów o ochronie przyrody. Bez zezwolenia nie wolno usuwać drzew i krzewów w przypadkach wskazanych w ustawie, a działania w miejscach bytowania gatunków chronionych, które mogłyby niszczyć siedliska, są zakazane. Po trzecie, drobne elementy małej architektury w miejscach publicznych podlegają prawu budowlanemu. Na przykład ogrodzenia do 2,20 m wysokości co do zasady nie wymagają pozwolenia, natomiast wyższe już zgłoszenia wymagają. Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać z ochrony zabytków lub lokalnych planów.

Po czwarte, jeżeli ogródek pod blokiem znajduje się w pasie drogowym, jakiekolwiek jego urządzanie wymaga decyzji zarządcy drogi, a za zajęcie pasa pobiera się opłaty. Po piąte mieszkańcy mają prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem i żądać, by inni lokatorzy nie naruszali porządku. Równocześnie powinni respektować uchwały spółdzielni oraz ustalenia zarządcy dotyczące sposobu zagospodarowania ogródkiem pod blokiem.